En 2013 la construcción cayó más de lo esperado
• El PIB de la construcción mostró una vez más su comportamiento altamente procíclico respecto a la economía. Sin embargo, la velocidad con la que disminuyó sorprendió. La caída conjunta de la edificación y la obra civil, sus dos componentes más importantes, al sumar casi el 90% del PIB del sector. El componente de la edificación residencial ha sido el más afectado por el freno en la construcción de vivienda. En lo que respecta a la obra civil, el lento inicio de los programas de infraestructura demoró el repunte del valor de la construcción del sector público. Con todo ello, esperamos que, la obra civil se recupere este año, aunque posiblemente no será suficiente, sin el apoyo de la edificación, para impulsar a todo el sector hacia el terreno positivo.
La contracción del mercado hipotecario puede abrir nuevos horizontes para crecer
• El año pasado el mercado de vivienda experimentó una reconfiguración que ha motivado un cambio en los productos que se ofrecen en el mercado. La vivienda completa de interés social sufrió una contracción importante. Esto se reflejó en el desempeño de los institutos de vivienda, que los últimos dos años originaron menos créditos hacia estos segmentos. Por otra parte, créditos para remodelaciones y ampliaciones continúan incrementando su participación en los financiamientos. En lo que respecta a la banca, 2013 fue un año positivo, ya que los consumidores han optado por adquirir viviendas de mayor valor, pero con atributos mejor valorados como calidad, ubicación y desarrollo urbano. El empleo formal, que continuó creciendo por arriba de la economía prolongó la expansión del ciclo para la banca, a pesar de la desaceleración. En este 2014, nuestra expectativa es de un desempeño positivo, pero de menor magnitud que 2013. Si bien, la expectativa de crecimiento económico es mayor, esperamos que el empleo formal crezca a ritmos similares. Para que el ejercicio fuera mejor, la masa salarial respecto a 2013 tendría que recuperarse. Los subsidios del gobierno federal continuarán destinándose a la población más necesitada, pero con miras a un crecimiento urbano ordenado.
Los consumidores han volteado hacia los productos que ofrece la banca
• Los indicadores de desempeño de la banca confirman que el crecimiento de su cartera se ha dado en un entorno de certidumbre y con niveles de riesgo permisibles. La penetración del crédito hipotecario ha alcanzado la mayor parte de las entidades del país. Los clientes tienen una amplia gama de productos hipotecarios para elegir el más conveniente. La competencia entre bancos ha permitido que las tasas de interés se encuentren en niveles históricamente bajos, mientras que los plazos de contratación pueden alcanzar hasta los 20 años. Sin embargo, el principal impulsor de la demanda por crédito hipotecario, el empleo, pero sobre todo el mejor remunerado tiende a disminuir. Por lo tanto, será importante reactivar la economía, sobre todo en los sectores servicios y manufactura, donde se concentran los trabajadores con mayores ingresos y que reflejó la desaceleración del año pasado.
La construcción de vivienda deberá adaptarse a las exigencias del consumidor
• La construcción de vivienda nueva continúo con su tendencia decreciente durante 2013 por tres razones. Primero, una disminución en la demanda por vivienda de interés social. Segundo, problemas de información entre los jugadores. Tercero, poca flexibilidad del modelo ante un cambio en las preferencias de los consumidores. El cambio en la demanda hacia distintas soluciones (vivienda usada y remodelaciones) marcó la pauta para el cambio. Sin embargo, una percepción errónea sobre la dimensión de la demanda efectiva estimuló la construcción a gran escala llevando a la acumulación de inventarios; lo que a su vez hizo más lenta la apreciación de las viviendas en estos segmentos. Aunado a ello, el modelo de producción a gran escala, que implicaba gran inversión en reservas de tierra y tecnología, impidió a algunos constructores para adaptarse al nuevo perfil de la demanda. El nuevo modelo de construcción se perfila como aquél con desarrollos de menor tamaño y ciclos de trabajo más cortos que permitirán financiar la construcción de proyectos más específicos y flexibles. Los niveles de construcción de vivienda nueva difícilmente regresarán a los niveles previos a la crisis de 2008.
El Infonavit, en búsqueda de la calidad, más que cantidad
• En línea con la política de vivienda del gobierno federal, el Infonavit busca ampliar su cobertura hacia los segmentos de la población que lo requieran. Sin embargo, atendiendo cada vez más a soluciones habitacionales distintas a la vivienda completa. Esto, a través de dos ejes. Primero, mejorar la calidad de vida de sus afiliados diseñando estrategias y productos dependiendo del segmento de la población al que se dirija. El Instituto ha identificado que el rezago habitacional puede atenderse de diversas formas como productos para vivienda usada, ampliaciones, remodelaciones, recolocación de viviendas e incluso el esquema de rentas. El objetivo es promover un crecimiento más ordenado del parque habitacional y fomentar ciudades más compactas. En aquellas ciudades con mayor densidad, la vivienda vertical también será una opción. En el segundo eje, el Instituto pretende ofrecer soluciones financieras acorde con el ciclo de vida de sus afiliados. Dentro de éstos, se contempla el esquema de renta, refinanciamiento a buenos pagadores, flexibilización del segundo crédito, transferencia intergeneracional de la subcuenta de vivienda y créditos familiares; soluciones que no son excluyentes. Todo lo anterior, dependerá de la ubicación geográfica donde se ejercen los créditos con miras a alcanzar equilibrio entre el tamaño de la vivienda y las características de las ciudades.
¿Dónde se puede encontrar la publicación?
La publicación Situación Inmobiliaria, enero 2014 se realizó bajo la dirección de Carlos Serrano, Economista en Jefe de BBVA Bancomer como editor de la revista; con la colaboración de Samuel Vázquez Herrera, Fernando Balbuena Campuzano, Carmen Hoyo Martínez (análisis y redacción), y Fernando Tamayo (diseño). Esta publicación en castellano y su versión en inglés así como el resto de documentos elaborados por el Servicio de Estudios Económicos pueden consultarse en la página: http://www.bbvaresearch.com
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