El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (COAPI) quiere contribuir al debate público para proponer medidas con el objetivo de reactivar el sector inmobiliario.

Madrid, 25 de abril de 2012.- Según explica Jaime Cabrero García, presidente del COAPI de Madrid y del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, “el colectivo de Apis en España posee un capital técnico y especializado que puede servir de referencia para observar las tendencias del mercado y aportar soluciones que favorezcan la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias, los alquileres, el crédito y la inversión”. Con estas propuestas, precisa, “queremos aportar ideas que mejoren el contexto actual”.

Las propuestas se mueven en un entorno con tres vectores:

Primero, el reconocimiento de un nuevo escenario histórico para el sector de la vivienda, caracterizado por la dificultad de acceso al crédito y la concesión de hipotecas, lo que provoca la ralentización de las operaciones inmobiliarias, el plano dinamismo del alquiler y el excesivo stock de viviendas construidas que no absorbe el mercado. Todo ello obliga a buscar y reflexionar medidas que ayuden al sector a salir de su letargo.

Segundo, la falta de crédito en el mercado, punto central que impide arrancar la actividad en sus diferentes vertientes, tanto en la compra como en el alquiler. De igual forma, la paralización de las inversiones muestra la necesidad de aportar iniciativas para crear un marco que las favorezca.

Tercero, la necesidad de introducir elementos de flexibilidad en nuestro sistema normativo en sus múltiples ámbitos, Fiscal, Administrativo, Procesal, etc,. Las reformas deben plantearse sin perder de vista el mantenimiento de la seguridad jurídica, de acuerdo con la vigencia de nuestro ordenamiento jurídico.

Existen varios apartados en los que se plantean diferentes propuestas de mejora: Mercado hipotecario; Financiación e inversión; Reformas fiscales y procesales; Mercado del alquiler; Legislación urbanística, y Profesionales.

Mercado hipotecario Los expertos están de acuerdo en que hay que introducir medidas en nuestro sistema para reactivar el mercado de las hipotecas y hacerlo más asequible a los consumidores, sin menoscabo de la seguridad jurídica. Transparencia: los consumidores deben tener a su disposición una mayor y más accesible información de todos los aspectos del préstamo hipotecario: evolución del tipo de interés/cuotas en diferentes escenarios y supresión de cláusulas abusivas. Ejecución de garantías: El Coapi de Madrid cree que el reciente Real Decreto que introduce en nuestro ordenamiento la figura de la dación en pago es una medida positiva, pero sin duda tendrá un alcance limitado. Por ello, plantea seguir analizando qué mecanismos pueden ayudar a reactivar el mercado.

Financiación e inversión Facilitar nuevas fórmulas o vías que abran las posibilidades de financiación a los promotores inmobiliarios y a las empresas del sector con el objetivo de conseguir inversiones en el mercado. Activar el mercado del suelo. Impulso de figuras como el arrendamiento financiero con opción de compra. Introducir medidas fiscales para favorecer la actividad de proyectos de emprendedores en el sector. Esto último podría hacerse en varios ámbitos, como en el de la rehabilitación de viviendas y edificios. Reformas fiscales y procesales Introducir el arbitraje entre los consumidores y los bancos de forma obligatoria en ciertos supuestos. Los colegios de API han impulsado el arbitraje de forma específica, por lo que se puede aprovechar esta institución ya creada en la sede de una corporación oficial. Está pendiente mejorar la fiscalidad en la transmisión de inmuebles en general. Por ejemplo, si se ha extendido a 2012 la reducción del IVA en las primeras transmisiones, lo lógico es, por el principio de neutralidad fiscal, que también se reduzca el ITP en las segundas entregas.

Mercado del alquiler El mercado español tiene un hándicap en el terreno del alquiler, motivado por razones históricas y económicas. La situación actual del ciclo bajista en el mercado de las transmisiones de propiedad, propicia un escenario favorable de futuro para ampliar el mercado del alquiler. Son varios aspectos los que se pueden abordar para el desarrollo del mercado arrendaticio. Es necesario fomentar una cultura empresarial para plantear el alquiler y otra cultura financiera en este tipo de operaciones. Abrir viviendas cerradas y sacarlas al alquiler. Analizar mejoras jurídicas para la eficacia de los avales. Desde el punto de vista del ámbito laboral, hay que promover la movilidad geográfica, lo que facilitará la activación de este mercado. Desde la perspectiva fiscal, los promotores reclaman vehículos adecuados a través de fondos de inversión o sociedades de inversión inmobiliaria. Además de potenciar el arrendamiento financiero con opción de compra, donde se pueden crear entornos que faciliten a los bancos la salida al mercado del stock hacia el alquiler. También debería mejorarse la fiscalidad en renta, tanto del arrendador como del arrendatario, con diferentes medidas. Además, convendría el impulso de planes de vivienda protegida cuya opción prioritaria de desarrollo sea el alquiler, siempre teniendo en cuenta la necesidad de regular de forma segura los avales y garantías.

Profesionales Una tarea pendiente para conseguir calidad en el mercado inmobiliario es profesionalizar y reforzar los requisitos para ejercer la profesión de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API). Sometida a un fenómeno desregulatorio al comienzo de la década anterior, momento en que se estableció la colegiación voluntaria, se trata de un colectivo cuyos conocimientos técnicos y experiencia están desaprovechados. Actualmente, conviven en el mercado los profesionales colegiados, adscritos a los colegios y que cuentan con un seguro de responsabilidad civil, y los profesionales que no lo están. Se trata de que el mercado inmobiliario tenga un punto de referencia profesionalizado para contribuir a que el funcionamiento sea transparente y seguro. Los colegios de API, por ejemplo, suministran peritos a los juzgados y tribunales españoles. Si se impulsan los requisitos para ejercer la profesión, ello contribuirá a que haya más seguridad jurídica en el mercado, ya que los profesionales son los primeros interesados en prestar un servicio de calidad a los consumidores. De igual forma, impulsar la figura de los API en su vertiente de peritos en los juzgados contribuirá a agilizar y mejorar la situación actual de la Justicia. Una mayor profesionalización del sector teniendo en cuenta a los API también facilitaría el impulso del mercado del alquiler. Profesionalizar significa gestionar todas las incidencias que surgen en la vida del arrendamiento, desde la firma del contrato hasta el posible desahucio del inquilino. Ello impediría situaciones de morosidad e inseguridad jurídica, ya que el asesoramiento especializado de los API permitirá un mejor conocimiento del mercado, como la evolución del contexto económico o las modificaciones legislativas o fiscales que hubiere, tanto en el ámbito local, autonómico o estatal. Además, una vez que ya está aprobada la nueva Ley 5/2012 sobre Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles, es un momento muy oportuno para aprovechar la figura de los API para actuar como mediadores en los conflictos que se susciten entre los particulares en las transacciones y operaciones que se celebren en el sector inmobiliario (compraventas, hipotecas, etc.,). La mediación es un instrumento jurídico de futuro que permitirá aliviar a la Justicia del colapso que sufren los tribunales a través de un mecanismo que posibilite resolver las controversias de forma más ágil. La preparación técnica y la formación especializada de los API les permite contar con la disponibilidad adecuada para ello.

Legislación Urbanística Una de las ineficiencias del mercado inmobiliario, aunque no es la más relevante, es la excesiva regulación normativa e intervencionismo en el ámbito urbanístico, ya que participan los ayuntamientos y las regiones. Simplificar la normativa, unificar criterios entre las comunidades autónomas y establecer un marco regulatorio estable sería un claro avance que ahorraría costes administrativos y agilizaría trámites. En este último apartado, no exigiendo licencias previas sino a posteriori, tal y como exigen las normativas de la UE.

Sobre el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (COAPI de Madrid): tiene colegiación voluntaria; los colegiados están repartidos por toda la Comunidad de Madrid. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid es una corporación de Derecho Público, constituida como órgano de los API de Madrid.